南通市人民政府12月5日发布《南通市市区存量违法建设分类处置办法》（以下简称《办法》），明确规定按照“属地管理、依法依规、分类处置、联防共治”的原则，综合考虑建设时间、土地属性、建设性质、安全状况等因素，采取“不列入认定和查处范畴、依法拆除、补办手续、暂缓拆除、没收处罚”等五种方式，对存量违法建设进行分类处置。
现刊载《办法》原文和解读，供大家参考。
南通市市区存量违法建设分类处置办法
第一条 为深入推进违法建设治理工作，妥善查处存量违法建设行为，根据《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国物权法》《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》等法律法规和相关文件精神，结合我市市区实际，特制定本办法。
第二条 本办法适用于本市市区（通州区、崇川区、港闸区、市经济技术开发区，下同）违反城乡规划等法律法规的存量违法建设的处置。
第三条 本办法所指的违法建设，是指违反城乡规划等法律法规，未依法取得建设工程规划许可或未按照建设工程规划许可内容进行建设的建筑物和构筑物；超过批准期限未拆除的临时建筑物和构筑物。
第四条 按照“属地管理、依法依规、分类处置、联防共治”的原则，综合考虑建设时间、土地属性、建设性质、安全状况等因素，采取“不列入认定和查处范畴、依法拆除、补办手续、暂缓拆除、没收处罚”等方式，对存量违法建设进行分类处置。具体由市城管执法部门召集规划、建设、消防、国土、房管等部门召开联席会议进行会商，形成分类处置认定意见。
第五条 市、区人民政府（管委会）应当加强对违法建设治理工作的统一领导，建立由规划、建设、国土、房管、城管等行政主管部门和街道办事处（镇、区、园）等参加的违法建设处置工作机制，协调解决违法建设处置中的有关问题。
违反土地、水利、电力、交通运输、风景名胜区管理等法律法规的建设行为，相关部门应当依照有关法律法规的规定提出处置意见。
市城管局负责对市区存量违法建设分类处置的业务指导和督查考核。
第六条 各区政府（管委会）城管执法部门按照法定职责负责查处违法建设行为，国土、规划、建设等行政主管部门按照各自职责配合做好违法建设查处工作。
市城管执法部门负责及时将违法建设的相关信息报送给市不动产登记部门、市公共信用信息数据报送平台，由征信部门纳入信用管理。
第七条 各区政府（管委会）城管执法部门经初步调查发现国有土地上属于2008年1月1日《中华人民共和国城乡规划法》施行以前形成的建筑物、构筑物，因历史原因审批手续不完整而未登记，应当征求国土、建设、规划、房管等部门意见，经确认有下列情形的，不列入违法建设认定与查处范畴：
（一）1984年1月5日国务院《城市规划条例》颁布施行前已建成，并在1982年市区房屋清帐底册中明确记载的。
（二）1984年1月5日至2008年1月1日期间建成，已取得土地使用权证或建设工程规划许可证，但因历史原因审批手续不完整而未登记的房屋。
1．已取得建设工程规划许可证并按照许可内容明确的层次、面积及房屋用途建设但未经相关部门竣工验收的；
2．已领取土地使用权证，且已经相关部门罚款处罚的。
第八条 属于下列情形之一的违法建设，应当依法予以拆除：
（一）占用城市道路、广场、绿地、河湖水面、地下工程、轨道交通设施、通讯设施或者压占城市管线、永久性测量标志的；
（二）占用各级文物保护单位保护范围用地进行建设的；
（三）违反建筑间距、建筑退让城市道路红线、建筑退让用地边界等城市规划管理技术规定或者控制性详细规划确定的强制性内容的；
（四）擅自在建筑物楼顶、住宅底层院内、地块内部绿地、广场等开放空间以及配建的停车场地进行建设的；
（五）存在建筑安全隐患、影响相邻建筑安全的；
（六）临时建筑超过批准期限不拆除的；
（七）其他无法采取改正措施消除对规划实施影响的。
第九条 对尚可采取改正措施消除对规划实施影响的违法建设，可责令当事人限期通过补办、变更手续，或者采取改建、回填等措施达到与许可内容一致或者恢复到违法建设前状态。
第十条 属下列情形之一的，可暂缓拆除（占用基本农田的除外）：
（一）具备城镇公租房、经济适用房申请条件的违法建设当事人，违法建设拆除后无房居住，或者现有住房面积（含违法建设部分）低于本地住房最低标准，在未获得住房保障资格核准或者未落实住房过渡安置的；
（二）公益性服务设施配套不足的学校、医院、街道、社区因服务大众需要，或因按照市级以上文件规定要求配套建设的公益性服务设施，不影响近期规划实施且符合消防、公共安全、市容环境等要求的；
（三）用于公共卫生、自然灾害、事故灾难、社会安全等突发事件应急处置的临时建设，按照应急处置的实际需求，在市、区政府（管委会）作出相关停止使用决定前的；
（四）对涉及众多失地村民、企业改制职工利益分配等可能引发社会不稳定因素的过期临时建筑；
（五）法律、法规规定的其它情形的。
对拟暂缓拆除的违法建设，区级城管执法部门应当征求利害关系人意见，并在一定范围内进行公示，经征询辖区街道办事处（镇、区、园）意见，报区政府（管委会）批准。
暂缓拆除的期限原则上不得超过六个月，因上述暂缓拆除事由仍未消除的，经批准可适当延期。
暂缓拆除的事由消除后，应当及时对违法建设实施拆除。
第十一条 对依法应当拆除但拆除后可能对无过错利害关系人利益、公共利益造成重大损失，或者可能严重影响相邻建筑物的安全而不能实施拆除的违法建设，可作没收违法建设。对可能严重影响相邻建筑安全而不能实施拆除的房屋，由城管执法部门委托具有相应建设工程设计或者建设工程质量检测资质的单位作出认定。
第十二条 对违法建设拟进行没收的，按下列规定办理：
（一）由城管执法部门对拟作出没收处置的违法建设进行公示；
（二）由城管执法部门委托具有相关资质的机构对拟作没收处置的违法建设进行测绘和安全鉴定；
（三）由城管执法部门召集规划、建设、国土、环保、房管、国资委等行政主管部门召开联席会议进行会商，形成明确的意见；
（四）经联席会议讨论确定可以暂不实施拆除的违法建设，由规划、财政主管部门根据规划实施、资产合理使用，出具违法建设所在地块的规划用途建议；城管执法部门依法作出没收行政处罚决定，可以并处罚款。
第十三条 城管执法部门对违法建设作出没收行政处罚决定后，应当责成被处罚人腾空依法没收的违法建筑，由辖区政府（管委会）合理处置。
第十四条 对于附有违法建设的房屋，市不动产登记部门暂停办理变更、抵押、转移等不动产登记业务，待违法建设拆除、恢复原貌后，城管执法部门进行现场核实并书面通知不动产登记部门，恢复办理相关登记业务。
第十五条 在处理存量违法建设过程中，工作人员应当秉公执法，依法行政。对有弄虚作假、徇私舞弊、假公济私等行为的，由纪检监察等有关部门从严查处；涉嫌犯罪的，移送司法机关处理。
第十六条 本办法第十条第一项、第二项规定的暂缓拆除的违法建设，仅适用于2008年1月1日以前发生的违法建设。
第十七条 本办法自印发之日起施行。
《南通市市区存量违法建设
分类处置办法》解读
一、《办法》制定的背景和必要性
违法建设的存在严重影响城市环境质量，影响市民生活，是城市管理的顽症之一。
2016年2月6日，中共中央国务院印发的《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》（中发﹝2016）6号）明确提出：“用5年左右的时间，全面清查并处理建成区违建，坚决遏制新增违法建设”。
为贯彻意见要求，住房和城乡建设部出台《城市建成区违法建设治理工作五年行动方案》，提出“到2020年末，全面完成城市建成区违法建设治理任务，并形成长效管控机制”。
江苏省委、省政府印发《关于进一步加强城市规划建设管理工作的实施意见》，提出“增强城市规划实施的规范性和违法建设管控的严肃性，坚决遏制新增违法建设和全面清查处理违法建设，切实提升城市空间品质和保障公民合法权益”。
为坚决贯彻中央、部、省要求，江苏省南通市于2017年1月26日出台《南通市市区违法建设治理工作行动方案》,组织开展违建治理“5320”专项整治行动。
一年多来，江苏省南通市各区、各职能部门按照“5320”专项行动部署要求，结合文明城市创建工作，按照“依法治理、坚持长效，属地管理、分级负责，群众参与、社会监督”等原则，采取“健全机制，强化监管，突出重点、科学施策”等系列措施，逐步消除存量违建，有效遏制了新建违法建设蔓延势头，人民群众宜居环境不断得到改善，治理行动较为明显的成效。
由于违法建设治理工作是一项系统的、长期的工作，具有相当的复杂性、艰巨性，特别是在存量违法建设治理方面存在诸多困难和问题。
比如《城市规划条例》1984年颁布施行前已建成但许可手续不全的建筑；比如公益性服务设施配套不足的学校、医院、街道、社区因服务大众生活需要形成的建筑；比如多年来响应政府号召为推进经济社会的快速发展，招商引资项目投产达效或迎接各级各项达标检查等原因形成的建筑等。
这些历史遗留违建治理矛盾日渐突出，一定程度上制约着违建治理工作的顺利推进。此类问题在全国不少城市都有不同程度存在，为此住房城乡建设部于今年年初印发《关于进一步加强违法建设治理工作的通知》，通知中提出“要制定分类处置办法和政策措施，依法处置存量违法建设”的明确要求。
二、《办法》起草过程和依据
为有效治理违法建设，科学、妥善查处存量违法建设行为，根据《中华人民共和国城乡规划法》《江苏省城乡规划条例》等相关法律法规，南通市城管局从今年3月起着手《分类处置办法》的起草工作，征求相关职能部门、各区政府（管委会）的意见，并参照上海、杭州等地成功做法，形成了《分类处置办法》初稿。
6月和10月，又先后两次广泛征求市相关职能部门和各区政府（管委会）的建议意见，不断加以充实、调整和完善。
期间与各区政府（管委会）及规划、国土、房管等职能部门多次协调明确职责分工，书面征求了市政府法律顾问的意见，并由南通市政府法制办组织了审核和修改。
11月16日，南通市政府第32次市政府常务会议集体讨论决策，审议通过该办法。
三、有关内容解读
（一）《办法》适用范围与对象有哪些？
本办法适用范围为南通市区四个区城市规划区（含苏通科技产业园）内存量违法建设的处置。
适用对象指2008年1月1日《中华人民共和国城乡规划法》施行以前未取得规划许可或未按照规划许可内容进行建设的建筑物和构筑物（含临时规划许可到期未自行拆除的临时建筑物和构筑物）。
（二）《办法》制定的原则和分类处置的方式有哪些？
第四条中明确了制定原则和处置方式，即按照“属地管理、依法依规、分类处置、联防共治”的原则，综合考虑建设时间、土地属性、建设性质、安全状况等因素，采取“不列入认定和查处范畴、依法拆除、补办手续、暂缓拆除、没收处罚”等五种方式，对存量违法建设进行分类处置。
具体来说，对2008年1月1日之前已取得土地使用权证或建设用地规划许可证的房屋不列入认定和查处范畴，具体见办法中的第七条；对违反规划强制性内容、存在安全隐患、妨碍重点工程建设等应依法拆除；对尚可采取改正措施消除对规划实施影响的违法建设，可责令其补办、变更手续；对涉及众多失地村民、企业改制职工利益分配等可能引发社会不稳定因素的过期临时建筑等予以暂缓拆除；最后一类是对拆除可能造成公共利益重大损失，或者严重影响相邻建筑安全而不能拆除的违法建设，依法予以没收实物的处罚，同时对作没收处罚的程序作了明确。
（三）行政主管部门的职责分工是什么？
南通市城管执法部门对存量违法建设通过召开联席会议进行会商，形成分类处置的认定意见，同时做好业务指导和督查考核工作。
南通市各区政府（管委会）城管执法部门按法定职责负责查处违法建设行为，国土、规划、建设相关行政主管部门按照各自职责配合做好违法建设的治理工作。
对于违反土地、水利、电力、交通运输、濠河景区管理等法律法规的违法建设，由相关部门依法处置。
亮点之一：违法建设的相关信息将由市城管执法部门报送给市公共信用信息数据报送平台，由征信部门纳入信用管理。（主要是指对逾期未履行违法建设行政处罚决定的当事人、法人公司等。）
亮点之二：不动产登记部门暂停对附有违法建设的房屋办理变更、抵押、转移等不动产登记业务，待违法建设拆除、恢复原貌后，城管执法部门进行现场核实并书面通知不动产登记部门，才可恢复办理相关登记业务。
（四）哪些情形的存量违法建设应依法拆除？
1.占用城市道路、广场、绿地、河湖水面、地下工程、轨道交通设施、通讯设施或者压占城市管线、永久性测量标志的；
2.占用各级文物保护单位保护范围用地进行建设的；
3.违反建筑间距、建筑退让城市道路红线、建筑退让用地边界等城市规划管理技术规定或者控制性详细规划确定的强制性内容的；
4.擅自在建筑物楼顶、住宅底层院内、地块内部绿地、广场等开放空间以及配建的停车场地进行建设的；
5.存在建筑安全隐患、影响相邻建筑安全的；
6.临时建筑超过批准期限不拆除的；
7.其他无法采取改正措施消除对规划实施影响的。
（五）暂缓拆除的情形有哪些？
1.具备城镇公租房、经济适用房申请条件的违法建设当事人，违法建设拆除后无房居住，或者现有住房面积（含违法建设部分）低于本地住房最低标准，在未获得住房保障资格核准或者未落实住房过渡安置的；
2.公益性服务设施配套不足的学校、医院、街道、社区因服务大众需要，或因按照市级以上文件规定要求配套建设的公益性服务设施，不影响近期规划实施且符合消防、公共安全、市容环境等要求的；
3.用于公共卫生、自然灾害、事故灾难、社会安全等突发事件应急处置的临时建设，按照应急处置的实际需求，在市、区政府（管委会）作出相关停止使用决定前的；
4.对涉及众多失地村民、企业改制职工利益分配等可能引发社会不稳定因素的过期临时建筑；
5.法律、法规规定的其它情形的。
亮点之三：暂缓拆除的提出是结合南通实际，是尊重历史、实事求是、区别对待的结果，《办法》第十条归纳了暂缓拆除的5种情形，同时明确了暂缓拆除的程序。
《办法》中特别明确了“暂缓拆除的事由消除后，应当对违法建设实施拆除”的条款作为兜底，违法建设终究不受法律保护。
来源：大城管
最后于 2019-1-5
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